Immobilien erben — Steuern, Fristen und was Erben wissen müssen

Eine geerbte Immobilie ist häufig der wertvollste Bestandteil eines Nachlasses — und gleichzeitig der komplizierteste. Erbschaftsteuer, Grundbuchumschreibung, Spekulationssteuer beim Verkauf und die Frage „Behalten oder verkaufen?" beschäftigen viele Erben monatelang.

Bewertung der Immobilie für die Erbschaftsteuer

Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien für Zwecke der Erbschaftsteuer nach dem Verkehrswert — also dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Dafür wird je nach Immobilientyp ein standardisiertes Verfahren angewendet:

• Vergleichswertverfahren: Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Lagen mit ausreichend Vergleichskäufen.
• Ertragswertverfahren: Für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien — führt oft zu einem niedrigeren Steuerwert als der Verkehrswert.
• Sachwertverfahren: Für besondere Immobilien ohne vergleichbare Objekte.

Wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert zu hoch ist, können Sie ein eigenes Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen vorlegen — das Finanzamt muss einen nachgewiesenen niedrigeren Verkehrswert akzeptieren.

Steuerbefreiung: Das Familienheim

Das Erbschaftsteuergesetz sieht eine vollständige Steuerbefreiung für das sogenannte Familienheim vor — also die Immobilie, in der der Erblasser bis zu seinem Tod selbst gewohnt hat:

• Ehegatte / eingetragener Lebenspartner: Erbt steuerfrei, wenn er die Immobilie unverzüglich nach dem Erbfall selbst bezieht und mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnt. Zieht er vorher aus (außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit), entfällt die Befreiung rückwirkend.
• Kinder: Ebenfalls steuerfrei unter denselben Bedingungen — mit einer zusätzlichen Einschränkung: Die Wohnfläche darf 200 m² nicht übersteigen. Der darüber hinausgehende Anteil wird anteilig besteuert.

Für Geschwister, Freunde oder entfernte Verwandte gilt diese Befreiung nicht — sie zahlen je nach Wert und Steuerklasse 15–50 % Erbschaftsteuer auf den vollen Wert.

Grundbuchumschreibung — Fristen beachten

Die Erbschaft überträgt das Eigentum an der Immobilie automatisch — aber das Grundbuch spiegelt das erst wider, wenn die Umschreibung beantragt wird. Dafür benötigen Sie entweder einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament.

Wichtige Frist: Wenn Sie die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen, ist sie gebührenfrei. Danach fallen Grundbuchgebühren an, die sich nach dem Immobilienwert richten.

Verkaufen oder behalten?

Die Entscheidung hängt von mehreren Faktoren ab:

• Eigennutzung: Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen wollen, ist das steuerlich oft die günstigste Option — besonders wenn Sie die 10-Jahres-Frist für die Steuerbefreiung einhalten können.
• Vermietung: Vermietete Immobilien generieren laufende Einnahmen, binden aber Kapital und verursachen Verwaltungsaufwand.
• Verkauf: Schnelle Liquidität, aber möglicherweise Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer beim Verkauf

Wer eine geerbte Immobilie verkauft, muss unter Umständen Einkommensteuer auf den Gewinn zahlen — die sogenannte Spekulationssteuer. Sie fällt an, wenn:

• die Immobilie nicht selbst genutzt wurde (Eigennutzung in den letzten drei Jahren schützt), und
• die Zehnjahresfrist seit dem Ersterwerb durch den Erblasser noch nicht abgelaufen ist.

Als Erbe treten Sie in die Rechtspositon des Erblassers ein — die Haltedauer des Erblassers wird Ihnen angerechnet. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie steuerfrei.